La Ripartizione delle Spese in Condominio: Criteri e Regole Fondamentali ⚖️
La ripartizione delle spese condominiali è uno degli aspetti più complessi e, spesso, causa di maggiori controversie all’interno di un condominio.Vivere in pace in condominio ossia conoscere i criteri di Ripartizione delle spese stabiliti dal Codice Civile e dal Regolamento di Condominio.
Il Criterio Generale: Le Tabelle Millesimali
Il principio fondamentale per la suddivisione degli oneri condominiali è stabilito dall’Art. 1123, comma 1, del Codice Civile:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
Questo valore proporzionale è espresso dalle Tabelle Millesimali , che rappresentano il rapporto tra il valore dell’unità immobiliare di ciascun condomino e il valore dell’intero edificio, misurato in millesimi (ossia in millesimi dell’intero 1000).
Criteri Derogatori e Speciali
Non tutte le spese seguono il criterio generale dei millesimi. La legge prevede delle eccezioni basate sull’uso differenziato o sulla destinazione della parte comune.
1. Spese per Servizi a Uso Differenziato (Art. 1123, comma 2)
Se un bene o un servizio comune è destinato a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Esempi Comuni:
- Riscaldamento centralizzato: Le spese sono ripartite in base ai consumi effettivi misurati dai contatori (o termovalvole), oltre a una quota fissa per la manutenzione e la dispersione termica.
- Acqua potabile: Se non è possibile la misurazione individuale, si ricorre spesso a criteri suppletivi come il numero di persone che abitano l’appartamento.
2. Spese per Manutenzione di Strutture Verticali (Art. 1124)
Questo criterio si applica alla manutenzione e ricostruzione di elementi che servono solo una parte dello stabile:
- https://www.diritto.it/aspetti-giuridici-installare-ascensore-condominio/Scale e Ascensori: Le spese sono ripartite tra i condomini che ne traggono utilità. Il criterio standard prevede una suddivisione per metà (50%) in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà (50%) in base all’altezza di ciascun piano dal suolo (coefficiente di piano).
- Il principio: tutti pagano per l’esistenza della struttura (50% per millesimi), ma chi abita ai piani alti la sfrutta di più (50% per altezza).
3. Spese per Strutture a Servizio Separato (Art. 1123, comma 3)
Quando l’edificio è diviso in più scale, cortili, lastrici solari o opere destinate a servire una parte soltanto, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
- Esempio (Tetti e Lastrici Solari): Le spese per la manutenzione o ricostruzione del lastrico solare (terrazza di copertura) sono ripartite:
- 1/3 a carico del proprietario o dell’usufruttuario che ne ha l’uso esclusivo.
- 2/3 a carico di tutti i condomini della parte di edificio a cui il lastrico funge da copertura, ripartiti in base ai rispettivi millesimi.
L’Importanza del Regolamento Condominiale
È fondamentale ricordare che il Regolamento di Condominio di natura contrattuale (ossia quello accettato all’atto di acquisto) può prevedere criteri di ripartizione diversi e derogare alle norme del Codice Civile. Vivere in pace in condominio ossia conoscere i criteri di Ripartizione delle spese stabiliti dal Codice Civile e dal Regolamento di Condominio
Un Regolamento approvato con la sola maggioranza assembleare, invece, non può alterare i criteri stabiliti dalla legge.
Riepilogo dei Criteri Principali
| Tipo di Spesa | Articolo di Riferimento | Criterio di Ripartizione |
| Generale (Pulizia androne, assicurazione, manutenzione facciata, amministratore) | Art. 1123, comma 1 | Millesimi di proprietà (salvo diversa convenzione). |
| Servizi a uso differenziato (Acqua, riscaldamento, ecc.) | Art. 1123, comma 2 | Uso che ciascuno ne fa (consumo effettivo). |
| Scale e Ascensori | Art. 1124 | 50% per millesimi, 50% in base all’altezza del piano. |
| Lastrico Solare (Di uso esclusivo) | Art. 1126 | 1/3 all’utente esclusivo, 2/3 ai condomini sottostanti. |
La conoscenza e il rispetto di questi criteri sono essenziali per garantire trasparenza ed equità nella vita condominiale. In caso di dubbi sulla corretta applicazione, è sempre consigliabile rivolgersi all’amministratore o a un legale esperto in diritto condominiale.
Le Spese Straordinarie e le Innovazioni
Un altro aspetto cruciale riguarda la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie o innovazioni.
Spese Ordinarie
Sono quelle ricorrenti, necessarie per la normale gestione, conservazione e godimento delle parti comuni (es. pulizia, energia elettrica, compenso dell’amministratore). Queste sono sempre ripartite in base ai millesimi di proprietà generali (Art. 1123, comma 1, C.C.).
Spese Straordinarie e Innovazioni
Si tratta di interventi non prevedibili, volti alla conservazione significativa, alla ristrutturazione o al miglioramento delle parti comuni (es. rifacimento del tetto, della facciata, installazione di un ascensore).
- Innovazioni Voluttuarie o Gravose (Art. 1121 C.C.): Se un’innovazione è considerata molto costosa o “voluttuaria” (non essenziale per l’uso comune) e può essere utilizzata separatamente, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal concorrere alla spesa. La parte dell’edificio deve, però, mantenere la sua funzionalità anche senza l’innovazione.
- Innovazioni che servono solo ad alcuni: Anche in questo caso, se l’innovazione è destinata a servire solo una parte del condominio, solo i condomini che ne traggono utilità sono tenuti a pagare, seguendo il criterio dell’uso potenziale (Art. 1123, comma 3, C.C.).
Obbligato al Pagamento: Proprietario o Inquilino?
Un dubbio frequente riguarda l’identificazione del soggetto tenuto al pagamento, in particolare in caso di locazione (affitto).
| Tipo di Spesa | A carico di… | Principio |
| Ordinaria (Manutenzione minuta, pulizia, luce scale, portierato 90%) | Inquilino (Conduttore) | Riguarda l’uso e il godimento diretto del bene. |
| Straordinaria (Rifacimento facciata, sostituzione caldaia, innovazioni) | Proprietario (Locatore) | Riguarda la conservazione e la struttura del bene. |
È fondamentale sottolineare che, nei confronti del condominio e dell’amministratore, l’unico soggetto legalmente obbligato al pagamento di tutte le spese è sempre e solo il proprietario dell’unità immobiliare.
Se l’inquilino non paga le quote di sua competenza (ordinarie), l’amministratore si rivolgerà comunque al proprietario, il quale dovrà poi rivalersi sull’inquilino.
L’Impugnazione della Ripartizione
Qualora un condomino ritenga che la ripartizione sia stata effettuata in modo errato, ha il diritto di impugnare la delibera assembleare.
- Termine: L’impugnazione deve essere proposta entro 30 giorni dalla data della delibera (per gli astenuti o i contrari) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti).
- Procedura: Prima di adire le vie legali, è obbligatorio tentare la mediazione civile , una procedura extragiudiziale volta a trovare un accordo con il condominio.
- Motivi di Impugnazione: I motivi più comuni sono l’erronea applicazione dei criteri legali (ad esempio, ripartire le spese dell’ascensore solo per millesimi) o l’applicazione di tabelle millesimali superate o errate.
In conclusione, una corretta e trasparente ripartizione delle spese non è solo un obbligo di legge, ma la base per una convivenza civile e la prevenzione dei conflitti all’interno della comunità condominiale. e quindi per vivere in pace in condominio bisogna conoscere i criteri di Ripartizione delle spese stabiliti dal Codice Civile e dal Regolamento di Condominio
ARTICOLO A CURA DEL DOTT. CORRADO PERGOLI, AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO A ROMA: TUSCOLANA, CINECITTÀ, QUADRARO, STATUARIO, QUARTO MIGLIO, APPIA, TORRE MAURA E A TERAMO E PROVINCIA: PINETO, ROSETO DEGLI ABRUZZI, ATRI, SCERNE DI PINETO, SILVI MARINA E PESCARA
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