Quando nell’edificio servono interventi importanti, è normale chiedersi chi debba approvarli e come verrà divisa la spesa. Il rifacimento della facciata, la riparazione del tetto o la sostituzione di un impianto comune sono esempi di lavori che richiedono attenzione sia nella fase di decisione sia nel riparto dei costi.
Vediamo come funziona, in base alle regole del condominio.
Chi decide i lavori straordinari?
In via ordinaria decide l’assemblea condominiale. L’articolo 1135 del Codice civile attribuisce all’assemblea la competenza sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni.
L’amministratore, quindi, non può ordinare autonomamente lavori straordinari non urgenti. Se però l’intervento è urgente, può disporlo per affrontare la necessità immediata e deve riferirne alla prima assemblea utile.
Prima della riunione è importante che i condòmini ricevano informazioni sufficienti per valutare l’intervento: quale parte dell’edificio riguarda, quali lavori sono previsti, quanto costano e con quali tempi saranno eseguiti.
Come si approva la spesa in assemblea?
La decisione viene presa applicando i quorum previsti dalla legge, che variano in base al tipo di intervento e alla convocazione. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità, l’articolo 1136 del Codice civile richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Per rendere la delibera chiara e comprensibile, è utile che siano indicati almeno:
- la descrizione dei lavori e la parte comune interessata;
- l’impresa scelta e il prezzo complessivo;
- le modalità e i tempi dei pagamenti;
- il criterio di ripartizione delle spese;
- la costituzione del fondo speciale previsto dalla legge.
Preventivi e relazioni tecniche, quando necessari, aiutano l’assemblea a confrontare le proposte e a decidere sulla base di elementi concreti.
Il fondo speciale per i lavori
Per i lavori di manutenzione straordinaria, l’articolo 1135 del Codice civile prevede la costituzione obbligatoria di un fondo speciale. In generale, il fondo deve essere pari all’importo dei lavori.
Se il contratto prevede pagamenti graduali in base allo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. È quindi importante che la delibera chiarisca il costo dell’intervento e come verrà alimentato il fondo.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16953 del 25 maggio 2022, ha precisato che il prezzo dei lavori deve risultare dalla delibera: non è sufficiente che lo si possa ricavare soltanto dall’importo del fondo.
Come si ripartiscono le spese?
Il criterio generale, previsto dall’articolo 1123 del Codice civile, è la proporzione ai millesimi di proprietà, salvo che un diverso criterio risulti da una convenzione valida o da una specifica disposizione applicabile.
Quando una parte o un servizio comune è destinato a servire i condòmini in misura diversa, la spesa può essere ripartita in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Se invece un’opera serve soltanto una parte dell’edificio, il costo può competere al gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Per scale, ascensori, lastrici solari e altre situazioni particolari possono applicarsi criteri specifici. Prima di approvare la ripartizione, occorre quindi verificare le tabelle millesimali, il regolamento condominiale e la natura della parte interessata.
Un esempio semplice
Se il criterio applicabile è quello dei millesimi generali e un lavoro costa 24.000 euro, un’unità con 80 millesimi contribuirebbe per 1.920 euro, prima di considerare eventuali criteri diversi o disposizioni specifiche.
Il calcolo è soltanto esemplificativo: il criterio corretto va verificato caso per caso.
Cosa controllare prima di votare
Prima di approvare un intervento straordinario, è utile verificare che siano chiari:
- il problema da risolvere e le opere proposte;
- il costo complessivo e le eventuali spese tecniche;
- i tempi di esecuzione e le scadenze dei pagamenti;
- l’importo e le modalità del fondo speciale;
- la tabella e il criterio usati per ripartire la spesa;
- il quorum applicabile e il contenuto della delibera.
Una delibera chiara aiuta a ridurre incomprensioni e contestazioni e permette ai condòmini di sapere in anticipo quale intervento è stato approvato e quale quota dovranno sostenere.
Lavori straordinari a Pineto, Teramo e in Abruzzo
La corretta gestione dei lavori straordinari parte da una valutazione tecnica, prosegue con una delibera assembleare completa e termina con la gestione trasparente dei pagamenti e del riparto.
Studio Pergoli si occupa di amministrazione condominiale a Roma e in Abruzzo, con sedi a Roma e Pineto.
Studio Pergoli – Corrado Pergoli
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Questo articolo ha finalità informative generali. Per valutare un caso concreto occorre esaminare la delibera, il regolamento, le tabelle millesimali e la documentazione tecnica dell’intervento.
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